最高4.5万/平！大卖10亿！超6成深圳客登岛！这个中山盘火出湾区
这大概是中山今年以来，最受瞩目的开盘。
就在昨天，由万科、深业联手打造的万科深业湾中新城正式开盘，首开去化9成，大卖10亿，单价最高达4.5万/平，震惊深中。
其以一盘之力，带领马鞍岛再次坐稳深中热度第一梯队。
该盘首开就拿出了让楼市震惊的大阵仗。
一方面，主推建筑面积约79-123平滨海住宅、建筑面积约198-227平海景大平层，总货量为258套，比今年中山不少楼盘年销量，要多。
另一方面，价格破纪录。首批房源首付低至35万起，这是马鞍岛极少有的低门槛；同时最高单价突破4.5万/平，又一举打破了中山房价的天花板。
值得一提的是，同一天，该盘还同步启动全明星公馆VIP登记，产品建筑面积约30-66平。
| 万科深业湾中新城总规划
开盘采取预选房+集中签约的方式进行，早在预选房环节，项目声势就已经“火出湾区”。
当时，房叔也身处现场，就一个印象：热！
一方面，现场人气久违地高涨！
粗略估算，至少超过600人到场，入门处大排长龙，里面摩肩接踵，几乎连过道都挤不下。今年以来已许久未见如此盛况。
| 现场人气
| 现场人气
另一方面，竟有超6成深圳客集体返场！
他们不少居住在沙井、罗湖和龙岗一带，或者在宝安、前海工作，声称住在马鞍岛去上班会更便捷。亦有不少深圳核心区客户为改善、配资出手。
而整个开盘，最终成交额高达10亿，说是卖了别人这两年的业绩也不夸张。
据销售透露，有客户1个人就VIP登记了7个号抢房，也有宝安置业者，在心水房源被抢后，直接从收藏房源里面闭眼选。
毋庸置疑，这是2022年以来，深圳客出手最凶猛的一次，也是中山楼市今年以来整体热度和规模，都达到顶峰的一次。
可以说，从此前首开示范区千人登岛，到启动VIP登记1天到访400组，再到昨天正式开盘，该盘展示出了作为黄金内湾地标大盘的巨量。
对此，很多朋友疑惑，该盘如此热销，到底是昙花一现？还是中山楼市翘尾的先声？
究其原因，有人说，是因为项目好。
但这是一个肤浅的解释。中山好盘不少，在房叔做的现楼地图里，靠谱的更不少，但能够引发如此盛大现象的，却屈指可数甚至没有。
难道现楼还不够靠谱？当然不是，而是有些项目的兑现信心，足以PK现楼。
过去几年，万科一直是市民用实际行动投票的佼佼者：
2019，万科中天西湾汇首开大卖300+套，掀开马鞍岛风云；
2020，万科中天西湾汇住宅清盘，不到1年即售罄；
2021，万科西海岸仅一个国庆，就劲销2.87亿领跑马鞍岛；
2022，万科金域国际开盘，线上5分钟去化9成……
今年，万科更是中山成交TOP20楼盘里面，独立开发项目上榜最多的房企，万科中央公园、万科四季花城、万科城市之光均上榜。
| 万科每一个落子，都必定成为楼市风向标
置业者看成交，而内行人看数据。
今年3月，万科推出了上市以来最高比例分红派息预案，成为A股中唯一一家连续30年进行现金分红的公司。
其负债结构，被第三方评为“极稳健”，净负债率持续处于整个行业低位。在某些程度来看，万科的谨慎，对风险的预案，远超过普罗大众的了解。
再看与万科联手的深业，属于深圳市国资委直管的大型综合性企业集团，深圳市府在香港的经贸代表机构，是名副其实的大国巨匠。
| 深圳城芯建设，离不开深业集团的身影
起底两家开发商的背景，不难理解，为什么这次会有超6成以上深圳客，愿意为湾中新城“过海一博”。
因为，比起现楼，深圳人更信万科和巨匠深业。
理性分析这场热销，除了操盘手的靠谱之外，关键更在于万科深业湾中新城的打造，于中山不少项目有着“降维”般的优势。
在中山，支撑房价的核心要素，主要有四点——区位便捷性、配套成熟度、资源稀缺性以及产品超越性。
而万科深业湾中新城，巧妙地实现了点对点狙击。先看区位，它的赢面就极大。
今年省党代会上，珠江口100公里“黄金内湾”被写入大会报告，这片汇集金融、科创要素的天选之地，将聚合深圳前海、广州南沙、东莞滨海湾、珠海横琴等多个新区，成为我国开放程度、经济活力首屈一指的热门区域之一。
| 图源：深圳卫视
万科深业湾中新城所在马鞍岛，正是中山东部出海口的融深第一板斧，也是融入“黄金内湾”的第一触手。
而且得益于湾区几何中心的霸气区位，马鞍岛对接湾区各城，比南沙、横琴都更有优势。
1条深中通道（在建），过桥就是宝安，这里就比东莞、香港、深圳都更近深圳。
| 项目与深中通道第一出口关系
1趟公交（规划），这里真正实现1站宝安、2站前海。
1个国家一类口岸（在建），这里坐船就能到达深圳福永和蛇口等码头。
| 联检大楼效果图
1条广州地铁18号线（规划推进中），这里与珠江新城、岐江新城一线可达。
1条中开高速西延线（在建），这里就比江门西部更近江门城芯。
而万科深业湾中新城，又在马鞍岛扮演着一夫当关的门户角色。
深中通道第一出口、广州18号线科学城站（规划），都在该盘附近；国家一类口岸、中山港新客运码头及公交站（在建），都为该盘配建设施，就在小区里面。
360°深度融入黄金内湾，万科深业湾中新城有着无可比拟的优越性。
这也是为什么现场选房的深圳客表示，“以后住这里，通勤会比住在深圳更方便。”
更值得一提的是，在马鞍岛，很多楼盘将万科深业湾中新城，列入销售端的配套价值。
当客户问起其配套时，销售会说，“联检大楼、中山港新客运码头、购物中心、酒店、会展，中山数一数二的顶级配套，到我们这里才X公里……”
没错，这些顶级配套，就是万科深业湾中新城的自建配套。这或许就是一个楼盘做配套的终极形态。
实质上，越了解越着迷，该盘有着太多独有性。
试问，中山哪个小区会配建国家一级联检码头？
很明显，只有万科深业湾中新城有，做该盘的业主，可以在小区里坐船直达深港澳等码头。
| 联检码头效果图
再问，中山哪个小区会配建会展中心、市民中心？对不起，也只有湾中新城有。
中山比邻会展中心、市民中心而建的项目自然有，比如火炬会展中心、沙溪红木会展，周边不乏一手项目，但论小区自带的，万科深业湾中新城还是第一个。
而且，这座会展中心体量达约14.8万平，集展览、会议等功能于一体，建成运营后一年撬动客流将达100万人次，意味着该盘本身就是一个超级人气引擎，甚至说就业岗位孵化器。
| 会展中心示意图
这些还只是冰山一角，我们拿到打造图纸，发现该盘足足规划有8大业态。
| 8大业态示意图
除上述所提，还包括：
大名鼎鼎的地标双塔，即超高层建筑“未来之门”，重塑中山东部天际线的同时，将带来约25万平甲级写字楼、约4.5万平五星级酒店。
好消息是，目前洲际酒店已签约。
极尽繁华的风情水街+约3.5万平商业MALL，未来业主吃喝玩乐尽在家门口。
12年优质教育，该盘规划建设一所36班公办小学、一所9班幼儿园、一所6班幼儿园。
惊喜的是，就在最近，中山家长心目中的TOP级学校——中山纪念小学，已确定落地小区。
毫无疑问，这是一座放在整个大湾区，都难以复制、值得夸奖的政商文旅住地标航母。
是范本，也是孤本！
更别提，马鞍岛作为中山剑锋所在，全岛将打造40所全龄学校、13个公共公园、7大医疗机构，乃至博物馆、翠湖音乐厅、海洋艺术中心等城市顶层规格配套。
从规划到落地，马鞍岛的配置级别都是中山第一梯队。而万科深业湾中新城，无疑又是马鞍岛的第一梯队。
据现场销售透露，本次自住客占比更多，从中将诞生许多深中候鸟。
除了每天通勤的可行性、生活配套的便捷性，在户型产品打造上，该盘也给到了这批置业者很大信心，甚至说是“优越感”。
据悉，万科深业湾中新城总共有4种产品——滨海临湾住宅、海景大平层、高层办公，以及全明星公馆。
昨天首开的，正是建筑面积约79-123平滨海临湾住宅、建筑面积约198-227平海景大平层，以及全明星公馆启动VIP登记。
| 效果图
而这批产品，恰恰是资源稀缺性和品质超越性的结合体。
比如建筑面积约79平的精致小户，竟然做到了3房2卫，为想要居住在马鞍岛，拥有这座配套航母生活的置业者，提供了最低门槛。
同时，它还最大程度兼顾了舒适度，做到动静分区、全明屋三开间朝南、主次卧大飘窗观景，以及超高收纳等。
| 户型示意
又比如建筑面积约99平，做到了4房2卫，为刚改、二胎家庭开了一道绿灯。
要知道，约99平是中山大三房的平均面积，但一直在户型创新上领跑的万科，创造性地做出了4个房，更重要的是，舒适度与尺度感完全是对标约120平户型的。
大家看户型图，全屋五开间朝南，餐厅南北对流，采光通风超硬核，同时做到约5.6米超级大横厅、约6.3米的双开景观阳台。
| 户型示意
一位入手该户型的深圳客反映，“在深圳，价格门槛决定了体验上限，自己一家5口挤在70多平的房子里，根本没法谈产品力，来到这里才拥有了新享法。”
在房叔看来，万科深业湾中新城的面世，是深中同城的双赢优选，它既打破了中山对于繁华的天花板，对深圳客而言，又提供了关于双城生活的最优解。
注定，它是难以复制的特例。而且这种现象级神盘，所引发的现象级热销，更不是普遍，并不能代表中山楼市“深V翘尾”的先声。
再加上，作为约155万平湾区滨海传奇，其还将持续入市炸场，并且随着配套的逐步兑现，后面的热度会越加空前，它的热销也不会是昙花一现。
所以，能够让人觉得非买不可的，大概只有那些错过不可再的神仙项目，一如万科深业湾中新城。
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